Ranjani Raghavan a Azman Usmani
Každý rok během indického monzunu se řeka Mithi mění v hnědý, rychle proudící tok, který protéká srdcem Bombaje, finančního centra země a jejího druhého největšího města. Silnice mizí pod vodou, auta zůstávají uvězněná a celé čtvrti se téměř zastaví. Po léta záplavy poškozovaly Equinox Business Park, rozsáhlý kancelářský areál větší než sedm fotbalových hřišť, vybudovaný v záplavovém území řeky. Selhávala čerpadla v suterénu a voda pronikala do areálu. Opakované záplavy odrazovaly nájemce a obsazenost se držela jen na 16 %.
V roce 2018 Equinox koupila Brookfield Asset Management Ltd. Firma se sídlem v New Yorku podle odhadu osoby obeznámené s projektem utratila 26 milionů dolarů za zvýšení níže položených částí areálu, posílení protipovodňové ochrany a modernizaci odvodnění. Dnes zabírají více než 99 % areálu nájemci včetně indického sídla Leela Palaces Hotels & Resorts Ltd. a pobočky bostonské finanční skupiny State Street Corp.
Loni Brookfield prodal 97% podíl v Equinox singapurskému státnímu investičnímu fondu GIC Pte. Transakce ocenila kancelářský park téměř na 40 miliard rupií, tedy 420 milionů dolarů. Investoři Brookfieldu více než ztrojnásobili hodnotu svého kapitálu v nemovitosti a podle osoby obeznámené s transakcí jim protipovodňová opatření umožnila získat při prodeji prémii.
Tato proměna odráží širší posun na indickém realitním trhu v hodnotě 300 miliard dolarů. S tím, jak jsou povodně, bouře a extrémní srážky častější, se klimatická odolnost stává novým měřítkem hodnoty. Od zranitelného pobřeží Bombaje a Čennaí po záplavami postižené kancelářské čtvrti Bengalúru a Gurgaonu investoři vkládají peníze do odvodnění, protipovodňových bariér a okolní infrastruktury, aby chránili příjmy z nájemného a hodnotu aktiv.
Výsledkem je nové oceňování městských nemovitostí v Indii a postupné překreslování investiční mapy země. Kapitál se přesouvá k budovám, které mohou odolat teplejšímu, vlhčímu a méně předvídatelnému klimatu. Arpit Agrawal, managing partner Brookfieldu pro infrastrukturu v Indii a na Blízkém východě, v červenci uvedl, že společnost nechala posoudit pozemek plánovaný pro datové centrum kvůli riziku záplav a po výsledcích studie zvolila jiné místo. „Klimatické riziko ovlivňuje naši investiční tezi,“ řekl.
Povodeň v Bombaji z roku 2005, při níž zahynulo více než 1 000 lidí, zůstává nejdražší přírodní katastrofou v zemi. Podle zajišťovny Swiss Re AG tehdy vznikly pojistné škody za 500 milionů dolarů. Firma odhaduje, že opakování podobné události by dnes mohlo pojišťovny stát až 2,3 miliardy dolarů a že jiné scénáře povodní by mohly být ještě horší. Za poslední dvě desetiletí se navíc jednotlivé události se škodami kolem 1 miliardy dolarů staly výrazně častějšími.
Formální hodnocení klimatických rizik se v indických komerčních nemovitostech rychle stává standardem podobně jako znalecké posudky a technické studie. Indický National Investment and Infrastructure Fund Ltd. v hodnotě 7 miliard dolarů, podporovaný vládou a dalšími investory, dokončil loni svou první klimatickou studii pro hodnocení portfolia zahrnujícího přístavy, silnice a letiště.
Brookfield, Blackstone Inc. a další velké investiční firmy tato hodnocení stále častěji používají při rozhodování, zda stavět, kupovat nebo rozšiřovat. Singapurská CapitaLand Investment Ltd. uvádí, že všechny investice prověřuje z hlediska nepřijatelných klimatických rizik. „Debata se posouvá od hodnocení rizika k rozhodování, kam by měl směřovat kapitál,“ řekl Parag Khanna, zakladatel a výkonný ředitel AlphaGeo, která poskytuje meteorologické predikce a analýzy rizik.
V Čennaí, městě na Bengálském zálivu, které v posledním desetiletí opakovaně zasáhly záplavy z cyklonů a přívalových dešťů, přesunula DLF Ltd. kritické elektrické systémy nad úroveň terénu a posílila odvodnění i infrastrukturu pro zachytávání dešťové vody. V Bengalúru zase Sattva Group a Blackstone po koupi kancelářského komplexu Global City zkoumaly vzorce záplav a půdní podmínky, prohloubily jeden z přítoků řeky Vrishabhavathi, odstranily překážky v toku a zvýšily úroveň terénu.
V Global City byly zároveň vybudovány větší nádrže na dešťovou vodu a výkonnější čerpadla. Areál tak může fungovat i během nejsilnějších lijáků. Tato opatření zvyšují stavební náklady o 100 až 200 rupií na čtvereční stopu a Sattva odhaduje celkové výdaje na 1,2 až 2,4 miliardy rupií. „Ochrana proti povodním se stala standardním požadavkem pro kanceláře třídy A,“ uvedl Shivam Agarwal, viceprezident Sattvy pro strategii.
Klimatická rizika se objevují i v dokumentech k primárním úpisům akcií. Horizon Industrial Parks Ltd., který vlastní Blackstone a který v srpnovém IPO získal 272 milionů dolarů, varoval investory před finančními dopady klimatických výpadků. Povodně z řeky Jamuna v roce 2023 ochromily nákladní dopravu v nejvytíženějším logistickém koridoru země kolem Dillí. Na jihu cyklony a pobřežní záplavy opakovaně narušily provoz přístavu a letiště v Čennaí a výpadky elektřiny zasáhly nedalekou průmyslovou oblast.
Podobně varoval investory i Blackstone-backed Bagmane Prime Office REIT, který vstoupil na burzu v květnu. Uvedl, že jeho portfolio v Bengalúru bylo historicky vystaveno záplavám způsobeným silnými srážkami, které ovlivnily provoz některých budov.
I několik zaplavených objektů může firmu stát miliony dolarů. Klimatické hodnocení objednané Blackstonem a provedené pojišťovacím makléřem Marsh & McLennan Cos. loni označilo za zvlášť zranitelné dva indické objekty: sklad v severním státě Harijána ohrožený říčními záplavami a nákupní centrum v Čennaí vystavené tropickým cyklonům. Marsh odhadl, že silný cyklon by mohl způsobit fyzické škody na centru za zhruba 5,25 milionu dolarů a záplavy ve skladu v Harijáně další škody za 1,6 milionu dolarů.
Investoři stále více řeší, zda bude možné nemovitosti v oteplujícím se světě pojistit, financovat a nakonec také prodat. Někteří investoři z jihovýchodní Asie podle Ghulama Zii z Knight Frank ztrácejí o Čennaí zájem a raději opouštějí města náchylná k záplavám, než aby svou expozici dál zvyšovali.
Náklady na pojištění mají růst. Pojišťovny stále více započítávají povodňové riziko do ceny a podmínek pojistek a zároveň zvýhodňují kroky, které riziko snižují, uvedl Nisheeth Srivastava, šéf stavebnictví a infrastruktury pro Indii v pojišťovacím makléři Aon Plc.
Potenciální příležitost se objevuje i v rezidenčním sektoru. Kupující jsou ochotni platit za ochranu před klimatickými riziky podobně jako za jiné prvky vybavení. Domy v záplavami ohrožených čtvrtích Bombaje se podle Inshi Wani z Climate and Sustainability Initiative prodávají za zhruba 15 000 rupií za čtvereční stopu, zatímco v porovnatelných lokalitách bez tohoto rizika za přibližně 40 000 rupií.
Developer Sanghvi Realty zvýšil základy jednoho rezidenčního projektu v Bombaji o šest stop, přidal několik vrstev hydroizolace a instaloval čerpadla proti záplavové vodě. Ochrana zvýšila stavební náklady přibližně o 20 %, firma ale počítala s tím, že se jí výdaje vrátí ve vyšších prodejních cenách. „Věděli jsme, že pokud problém se záplavami vyřešíme, kupci se najdou,“ uvedl výkonný ředitel Pakshal Sanghvi. „Viděli jsme v tom příležitost.“
Raghavan a Usmani reportují z bombajské redakce Bloomberg.
Tato zpráva vznikla s pomocí Bloomberg Automation.
Text vychází ze zprávy agentury Bloomberg a je redakčně upraven pro české čtenáře.
ZDROJ: Bloomberg.com
