Čeští investoři se stále více zajímají také o komerční nemovitosti. Co je důvodem současného realitního boomu? Jaké jsou výhody a nevýhody tohoto typu investice?
Čeští investoři se obrací ke komerčním nemovitostem
Čeští nemovitosti ve velkém investují do tzv. komerčních nemovitostí. Pro investory představuje tento segment diverzifikaci a stabilitu, a tedy ideální doplněk do portfolia vedle tradičních rezidenčních nemovitostí.
Mezi komerční nemovitosti primárně patří:
- kanceláře,
- logistické a průmyslové areály,
- retail,
- hotely a restaurace.
Jak vyplývá z Trend Reportu, který vydala Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) dosáhla důvěra v tento segment dokonce nejvyšších hodnot za posledních pět let. Celých 95 procent respondentů považuje investici do nemovitostí za atraktivní a loňský rok tak v segmentu komerčních nemovitosti zaznamenal rekordní čísla. Celkový objem realizovaných transakcí dosáhl konkrétně 4,3 miliardy eur. Přitom už v roce 2024 se objem investic meziročně zvýšil o čtyřicet procent. Zvýšený zájem investorů se navíc obrací v posledních letech rovněž k rezidenčnímu nájemnímu bydlení.
Svou pozornost přitom zájemci o rezidenční nemovitosti směřují zejména do oblasti střední a východní Evropy. Mimo ČR tam v prvním pololetí roku 2026 investovali miliardu eur (zhruba 24 miliard Kč), za celý loňský rok to pak bylo téměř 1,6 miliardy eur, jak vyplývá z analýzy realitně-poradenské společnosti Knight Frank.
Co je příčinou rekordního zájmu o komerční nemovitosti
Boom investic do komerčních nemovitostí je dán především jejich potenciálem. Představují příležitost srovnatelnou s investicí do bytové jednotky, přičemž vstupní výdaje na interiérové uspořádání a vybavení jsou podobné. V případě zajímavých lokalit navíc může díky inflačně indexovanému nájemnému nabídnout vyšší potenciální výnos než bytové jednotky.
Jednu ze stěžejních výhod oproti nákupu tradičního investičního bytu představuje především to, že nájemci se do komerčních nemovitostí přesouvají za účelem dlouhodobého pronájmu, což investorovi přináší stabilnější příjem. Délka nájmu by měla být nad 5 let. Často si navíc finální úpravy interiéru financují podle svých představ a jsou schopni zaplatit vyšší kauci či navýšit záruku. Kromě toho dokáží komerční nemovitosti účinně těžit z rozvoje lokality – nová zástavba, dopravní stavby nebo růst okolního podnikání zvyšují dále jejich hodnotu.
Dalším důvodem jsou stagnující ceny. Do těch se v současné době promítá geopolitický vývoj. Nejprve to byla pandemie onemocnění covid-19, následně růst cen zbrzdil i stále probíhající konflikt mezi Ukrajinou a Ruskem.
Investování do komerčních nemovitostí má i svá rizika
Investování do rezidenčních nemovitostí však samozřejmě nese i některá rizika. Ta vyplývají především z možné neobsazenosti prostor. V ekonomicky nepříznivějších podmínkách bývá pro firmy kriticky důležité snižovat náklady. Je tak možné, že nemovitost se v daném období zkrátka nepronajme. A obecně pro ni trvá najít nájemce déle než u běžného bytu.
Pronajímatel si proto musí ověřit celou řadu důležitých aspektů, jako jsou:
- lokalita,
- dostupnost,
- parkování,
- technický stav,
- možnosti využití podle kolaudace územního plánu,
- bonita a délka smlouvy stávajícího nájemce.
Investice do tohoto typu nemovitostí tak jednoznačně vyžaduje hluboké znalosti trhu, financování a smluvních podmínek. Vedle přímých nákupů aktiv se však investoři zapojují také prostřednictvím strategických partnerství, společných podniků (joint ventures) a platformových investic. Investice do nemovitostí tak nemusí spočívat pouze v jejich přímém nákupu – podílet se na jejich financování lze také prostřednictvím kapitálového trhu.
Příkladem je koncern e-Finance, která prostředky získané emisí dluhopisů využívá mimo jiné na výstavbu, nákup, revitalizaci, pronájem, provoz a prodej nemovitostí. Skupina vlastní klíčová aktiva v podobě EFI SPA Hotel, EFI Obchodní Galerie, byty a kanceláře a Zámek Račice. Právě tyto části portfolia podporují společně s energetickými projekty dlouhodobou stabilitu a hodnotu skupiny.
FAQ:
Komerční nemovitosti mohou investorům nabídnout stabilnější příjem z dlouhodobých nájmů a možnost diverzifikovat portfolio vedle rezidenčních nemovitostí. Výnos může podporovat také inflačně indexované nájemné a růst hodnoty nemovitosti v případě, že se rozvíjí její okolí.
Mezi komerční nemovitosti patří například kanceláře, logistické a průmyslové areály, maloobchodní prostory, hotely a restaurace. Jednotlivé typy se liší způsobem využití, délkou nájemních vztahů i rizikem neobsazenosti.
Jedním z hlavních rizik zůstává neobsazenost prostor a delší hledání nového nájemce. V období ekonomického útlumu mohou navíc firmy snižovat náklady a poptávka po komerčních prostorách může klesat. Investor by proto měl před nákupem posoudit zejména lokalitu, dostupnost, parkování, technický stav, možnosti využití nemovitosti a bonitu nájemce.
V některých lokalitách může komerční nemovitost nabídnout vyšší potenciální výnos, mimo jiné díky dlouhodobějším nájemním vztahům a inflačně indexovanému nájemnému. Nejde ale o automatickou výhodu každé komerční nemovitosti – výsledný výnos závisí na konkrétním objektu, nájemci, lokalitě a podmínkách nájemní smlouvy.
Investice do nemovitosti včetně těch komerčních nemusí spočívat pouze v přímém nákupu budovy nebo pozemku. Investoři se mohou podílet také na financování nemovitostních projektů prostřednictvím kapitálového trhu, například formou dluhopisů. Konkrétní podmínky, výnos a rizika se vždy odvíjejí od daného investičního produktu.
Zdroje dat:
https://www.e15.cz/byznys/e15-a-byznys/cesti-investori-chteji-nakupovat-zajimaji-je-komercni-nemovitosti-i-najemni-bydleni-1431616
https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/2865008
https://forbes.cz/komercni-reality-jdou-na-dracku-jen-leden-a-unor-prinesou-akvizice-za-23-miliard/
