Prodej bytu může být atraktivní investiční příležitostí. Přináší s sebou také některé nezbytné úkony administrativní i praktické. Jak připravit byt na prodej?
Co všechno obnáší prodej bytu
Prodat nemovitost se vyplatí především tehdy, pokud výnosy převáží náklady a ztrátu pasivního příjmu či prostoru pro bydlení. Adekvátním důvodem pro prodej tak bývá změna životní situace (rozchod a nutnost se stěhovat do menšího bydlení, nebo naopak založení rodiny a potřeba většího prostoru), zbavení se nehospodárné nemovitosti nebo jednoduše potřeba získat větší finanční prostředky pro jiné účely.
Investování do nemovitostí nabízí ochranu proti inflaci, pravidelný pasivní příjem a dlouhodobý růst kapitálu, vyžaduje však vyšší vstupní kapitál, trpělivost a znalost trhu. Nemusí tak pro každého být vhodnou volbou. A výhodnější může pro potenciálního zájemce být podílet se na nemovitostním trhu jiným způsobem. S e-Finance máte možnost investovat do dluhopisů s garantovaným ročním výnosem až 9 %. Takto získaný kapitál používá následně společnost pro vlastní investice do objektů, jako jsou obchodní a administrativní budovy, hotely a rezidenční nemovitosti. Jedná se tak o vhodnou formu investování pro ty, kteří nechtějí pro nedostatek času nebo zkušeností držet vlastní nemovitost. Jak ji tedy efektivně prodat?
Prodej nemovitosti stojí na třech nejdůležitějších pilířích
- právní a administrativní příprava nemovitosti
- celkový technický stav nemovitosti
- první dojem a celkový vzhled
Na paměti je potřeba mít především skutečnost, že na prodej nemovitosti je potřeba si vyhradit dostatek času. S jednotlivými zájemci budete absolvovat prohlídky, během nichž je potřeba získat informace záměrech, možnostech financování a také o představách o bydlení konkrétních lidí. Snažte se během prohlídek též sami být dostatečně konkrétní a poskytovat relevantní informace o podstatných aspektech, jako je výměra prostoru nebo doba, která uplynula od rekonstrukce.
Právní a administrativní příprava nemovitosti
Předem si v první řadě připravte důležité dokumenty v podobě listu vlastnictví a prohlášení vlastníka. Nezapomeňte ani na doklady k dalšímu majetku, jako jsou parkovací stání, podíly na pozemcích před či za domem a podobně. Po ruce rovněž mějte rozpis měsíčních nákladů. Vytvořte si přehled o tom, kolik platíte za energie, do fondu oprav a jaký je stav naspořených prostředků SVJ (včetně případných úvěrů domu). Ještě před prodejem je potřeba vyřešit i právní vady jako věcná břemena, spoluvlastnické podíly, nesouhlasící hranice pozemku atd.
Druhým důležitým krokem je ocenění vaší nemovitosti. Stanovení hodnoty nemovitosti stojí na kombinaci online dat, srovnání reálných prodejů a posouzení specifických vlastností daného místa. Laikovi mohou k vytvoření realistického odhadu napomoci internetové kalkulačky a cenové mapy, s jejichž pomocí lze dohledat podobné nemovitosti (co do velikosti, typu nemovitosti, lokality apod.), které se aktuálně nacházejí v nabídce. Pro případ prodeje je takový odhad dostačující, odbornější pohled pak na ocenění nemovitosti poskytne soudní znalec nebo specialista realitní kanceláře.
Celkový technický stav nemovitosti
Po technické stránce by nemovitost měla jednoznačně být funkční. Rekonstrukce se vám může vyplatit. Není sice nezbytné před prodejem realizovat komplexní revitalizaci objektu, nicméně položky jako voda, elektřina, okna, stěny, podlahy nebo topení bývá vhodnější opravit ještě před zamýšlenou změnou majitele.
Realizované práce byste také měli transparentně doložit pomocí povolení a účtenek. Zvyšuje se tak důvěryhodnost na straně kupujícího a stoupá tím i jeho ochota nad nemovitostí reálně uvažovat. Jakmile se naopak objeví vidina drahých oprav, může to kupce odradit, případně přimět k tomu, aby žádal slevu. Pokud ovšem oprava stojí víc, než o kolik se zvýší hodnota nemovitosti, nemusí dávat ekonomický smysl. Zásadní závady se nepokoušejte maskovat. Problémy s nemovitostí vždy otevřeně přiznejte, ostatně ze zákona za tzv. skryté vady nemovitosti prodávající odpovídá. Kupujícího též informujte o budoucích zásadních investicích na nemovitosti jako zateplení či výměna střechy.
První dojem a celkový vzhled
První dojem si potenciální kupec vaší nemovitosti vytvoří už pomocí inzerátu. Důležitá je tak kvalitní technika a skutečně vypovídající snímky. Není od věci najmout si pak na tento úkol fotografa profesionálního. Snímky vytvořené svépomocí na mobil nemusí vypadat dostatečně reprezentativně.
Samotný prostor musí působit reprezentativně, avšak v zásadě neutrálně. Žádoucí je „hotelový“ dojem. Jednotlivé místnosti mají být tedy uklizené, vyvětrané, zbavené nadbytečného nábytku, dostatečně prosvětlené a prosté osobních předmětů. Zájemce si totiž musí umět představit, že právě toto místo je jeho budoucí domov. Z místa by tak měly zmizet rodinné fotografie i velké množství dekorací. Tato vizuální příprava nemovitosti na budoucí prodej se nazývá homestaging a věnují se jí specializovaní designéři.
S realitkou, nebo svépomocí
Jak vyplývá z tohoto přehledu, prodat nemovitost je proces poměrně časově náročný. Vítaným zjednodušením v této situaci může být prodej s pomocí realitní kanceláře. Ta je schopna pomoci s nastavením ceny, prezentací a prodejní strategií. Stejně tak vám ze služeb realitní kanceláře vyplývá právní jistota (adekvátní sepsání kupní smlouvy apod.).
Hlavním úskalím prodeje s realitní kanceláří bývají provize za prodej, značná zahlcenost těchto subjektů, někdy minimální odbornost makléřů a také nízká motivace k tomu, aby obchod proběhl hladce. Ani využití realitní kanceláře tak nemusí být pro prodávajícího jistotou, že vše proběhne k jeho spokojenosti. Tyto služby se vyplatí především za předpokladu, že na celou transakci nemáte čas nebo nedisponujete dostatečnými zkušenostmi.
FAQ
Před prodejem je vhodné shromáždit důležité dokumenty, ověřit právní stav nemovitosti, připravit přehled měsíčních nákladů a zjistit její reálnou tržní hodnotu. Současně je potřeba zkontrolovat technický stav bytu a připravit ho na focení a prohlídky.
Kompletní rekonstrukce před prodejem nemusí být vždy ekonomicky výhodná. Smysl mohou mít především opravy zásadních závad, které by kupujícího odradily od transakce definitivně nebo vedly k požadavku na výraznou slevu. Nákladné práce rozmyslete předem. Jejich cenu porovnajte s tím, o kolik mohou zvýšit prodejní cenu.
Při stanovení ceny si vyhledejte podobné nemovitosti v dané lokalitě a zohledněte jejich velikost, stav, dispozici i další specifické vlastnosti. Nabídkové ceny na realitních serverech ale nemusí, pozor, odpovídat cenám, za které se byty skutečně prodají. Přesnější odhad proto může poskytnout realitní specialista nebo soudní znalec.
Kupujícímu se předkládají zejména dokumenty dokládající vlastnictví nemovitosti a dále podklady o právních vadách, měsíčních nákladech a technickém stavu bytu. U rekonstrukcí mohou být důležité také příslušné doklady, povolení a účtenky. Transparentní informace pomáhají předcházet sporům a usnadňují rozhodování kupujících.
Byt by měl být uklizený, vyvětraný, dostatečně osvětlený a zbavený nadbytečného nábytku i osobních předmětů. Neutrální vzhled umožní zájemcům lépe si představit vlastní bydlení. Tato příprava se označuje jako homestaging.
Prodej svépomocí může snížit náklady na provizi, vyžaduje ale více času, znalostí a vlastní organizace. Realitní kancelář může pomoci s oceněním, prezentací nemovitosti, prohlídkami i prodejní strategií. Při jejím výběru je proto důležité ověřit nejen výši provize, ale také zkušenosti, rozsah služeb a způsob komunikace.
