Bloomberg Opinion — Andy Burnham slíbil, že zahájí největší britský program výstavby sociálních bytů za několik generací. U některých lidí to vyvolává nepříjemné vzpomínky na 70. léta, období opakujících se krizí, které skončilo tím, že země odmítla etatistickou hospodářskou politiku Labouristické strany ve prospěch programu volného trhu Margaret Thatcherové. Plán nového premiéra skutečně znamená posun k větším zásahům státu do ekonomiky. Méně se však doceňuje, že vyšší úroveň veřejné bytové výstavby může přispět k lépe fungujícímu a konkurenceschopnějšímu soukromému trhu s bydlením.
Británie nikdy nestavěla tolik domů jako v desetiletích po druhé světové válce, kdy místní samosprávy prudce zvyšovaly výstavbu obecních bytů, v Británii označovaných jako council houses. Ve stejné době vrcholila i výstavba mimo obecní sektor: v Anglii v 60. letech přesáhla 200 000 bytových jednotek ročně, zatímco dnes je sotva na polovině této úrovně. Výstavba obecních bytů se v 80. letech propadla poté, co vláda Margaret Thatcherové dala nájemníkům právo své byty odkoupit a zároveň omezila možnost samospráv investovat výnosy z prodeje do náhradní výstavby. Anglické místní samosprávy loni dokončily méně než 2 000 domů, o 99 % méně než na vrcholu počátkem 50. let.
Jednoduchým faktem je, že developeři nejsou schopni pokrýt všechny bytové potřeby země. Desítky let nedostatečné výstavby podle některých odhadů vytvořily celkový deficit čtyř milionů či více domů. Velká část viny je oprávněně připisována britskému územnímu plánování, které je pomalé a odpůrci výstavby je mohou snadno využívat k jejímu blokování. To ale není celý příběh. Nedostatečná nabídka není náhodná: je zabudována do struktury odvětví. Úlohou soukromých společností je maximalizovat zisk, nikoli objem výstavby. Nejistota ohledně budoucí dostupnosti pozemků dává developerům motivaci řídit tempo výstavby tak, aby podporovali vyšší ceny, uvedl v roce 2024 britský Úřad pro hospodářskou soutěž a trhy (Competition and Markets Authority, CMA).
I kdyby pozemky a stavební povolení nebyly překážkou, není jisté, zda by soukromí developeři zvýšili výstavbu na úroveň odpovídající potřebám. Důvodem je struktura odvětví podobná oligopolu. Nabídce dominuje 11 největších stavebních společností, jejichž ziskovost byla podle zjištění CMA „obecně vyšší, než bychom očekávali na dobře fungujícím trhu“, s výjimkou období kolem globální finanční krize. Jejich postavení na trhu se posílilo s tím, jak ubývalo malých a středně velkých stavebních firem. V roce 1988 postavili malí a střední developeři 39 % nových domů, do roku 2020 jejich podíl klesl na 10 %.
Proč? Odpověď nabízí úpadek výstavby obecních bytů. Velkou část těchto zakázek dříve prováděly menší stavební firmy, kterým poskytovaly stabilní a spolehlivý zdroj příjmů. Trhy s nemovitostmi jsou silně cyklické a dlouhé přípravné lhůty i průtahy v britském plánovacím systému zvýhodňují větší společnosti, které mají dostatečně silné rozvahy, aby přečkaly období útlumu. Bez stabilního přísunu zakázek nezávislých na tržním cyklu mnoho menších a finančně zranitelnějších developerů zaniklo. Výsledkem je oslabení konkurence v odvětví — a vyšší ceny, než jaké by kupující jinak platili.
Bytová družstva a neziskové bytové organizace, financované kombinací státních grantů a soukromého kapitálu, z velké části převzaly stavební roli místních samospráv. Jejich růst ale nikdy plně nenahradil úbytek obecních bytových programů. Celkový počet sociálních bytů, které se obvykle pronajímají přibližně za 50 % tržního nájemného, a takzvaných dostupných bytů s nájemným do 80 % tržní úrovně klesl z vrcholu přes pět milionů na 4,2 milionu. Jejich podíl na celkovém bytovém fondu Anglie se snížil z 20 % na počátku tohoto století na 16 %.
CMA ve své zprávě uvedl, že vláda by mohla zvážit „výrazné zvýšení“ výstavby veřejně financovaného bydlení, protože by to soukromé developery motivovalo k rychlejšímu dokončování domů — pozoruhodný návrh od hlavního britského regulátora hospodářské soutěže. Thatcherovská revoluce spočívala v ústupu státu, který měl trhům poskytnout více prostoru. Nyní se zdá, že k účinnému fungování trhu s bydlením může být potřeba o něco více státu.
K tomu se přidávají zjevnější argumenty pro obnovení masové výstavby sociálních bytů. Zlepšení životních podmínek nejvíce znevýhodněných může přinést širší sociální a ekonomické přínosy: špatné bydlení má navazující dopady na zdraví, vzdělávání a zaměstnanost. Důkazy zhoršující se potřeby jsou zřejmé — počet domácností umístěných do drahého a nevyhovujícího dočasného ubytování se od roku 2011 téměř ztrojnásobil. Tyto výdaje jsou obzvlášť neefektivní: výstavba obecních bytů by sice vyžadovala vyšší počáteční náklady, ale alespoň by vytvořila veřejný majetek, namísto toho, aby pouze obohacovala soukromé provozovatele penzionů a hotelů typu bed-and-breakfast.
Pochybnosti se týkají spíše proveditelnosti plánu než jeho smysluplnosti. Burnham zatím nabídl jen málo podrobností a mnoho otázek zůstává nezodpovězených. Slíbil největší program výstavby obecních bytů „od poválečného období“. Kdy se ale má toto období považovat za ukončené? Nejpozději by to byla 70. léta, kdy místní samosprávy stále stavěly v průměru přibližně 100 000 domů ročně. Je těžké si představit, jak by se Burnham mohl této úrovni přiblížit a zároveň dodržet fiskální pravidla Labouristické strany. Přebírá vládní program v hodnotě 39 miliard liber (53 miliard dolarů), jehož cílem je po dobu deseti let zajistit 30 000 sociálních a dostupných bytů ročně. Pokud by byla celá tato nabídka určena pro sociální nájemné, které vyžaduje vyšší dotaci, program by podle odhadu Resolution Foundation dodal necelých 25 000 bytů ročně.
Není také jasné, zda Burnham výrazem „obecní byty“ myslí výhradně bydlení ve vlastnictví místních samospráv, nebo zda program zahrne i bytová družstva a neziskové bytové organizace. Kapacita samospráv pro výstavbu byla výrazně oslabena a její obnova bude nějakou dobu trvat. Burnham rovněž uvedl, že vláda využije nevyužívané veřejné pozemky ke snížení nákladů — velká část z nich je však na nevhodných místech a sanace brownfieldů může být nákladná.
Při obnoveném programu sociální výstavby se může mnohé pokazit, ale vzpomínky na 70. léta jsou chatrným argumentem proti němu. Minulost by neměla vládám bránit dělat to, co dává smysl v radikálně odlišném historickém kontextu současnosti. Někdy je třeba se vrátit zpět, abychom se mohli posunout vpřed.
Tento sloupek odráží osobní názory autora a nemusí nutně odpovídat názoru redakční rady ani společnosti Bloomberg LP a jejích vlastníků.
Matthew Brooker je komentátorem Bloomberg Opinion zaměřeným na byznys a infrastrukturu. Dříve působil jako editor v Bloomberg News a South China Morning Post.
Tato zpráva vznikla s pomocí Bloomberg Automation.
Text vychází ze zprávy agentury Bloomberg a je redakčně upraven pro české čtenáře.
ZDROJ: Bloomberg.com
