Rok 2026 měl být obdobím, kdy se kupujícím, kteří dosud zůstávali stranou amerického trhu s bydlením, konečně uleví. Pak ale přišla válka s Íránem a obavy z rostoucí inflace.
K 6. srpnu vzrostly hypoteční sazby od začátku války na konci února o 71 bazických bodů. Celostátní průměrná sazba třicetileté fixní hypotéky se 6. srpna zvýšila na 6,69 procenta, což je nové letošní maximum, uvedla společnost Freddie Mac. Podobný vývoj mají i patnáctileté fixní hypotéky: jejich průměrná sazba dosáhla 6,01 procenta, tedy úrovně, která byla naposledy zaznamenána v květnu 2025.
Protože mírová dohoda zůstává nejistá a objevují se nové pochybnosti o odhodlání Federálního rezervního systému držet inflaci pod kontrolou, ekonomové varují, že hypoteční sazby mohou zůstat tvrdošíjně vysoké ještě několik měsíců, nebo se mohou zvýšit ještě více.
„Nepřekvapilo by mě, kdybychom ve druhé polovině roku viděli sazbu na úrovni sedmi procent,“ řekl Mike Fratantoni, hlavní ekonom Mortgage Bankers Association.
Proč jsou hypoteční sazby tak vysoké?
Obavy, že se inflace zhorší, výrazně ovlivňují částku, kterou Američané platí za financování velkého nákupu nemovitosti. Poskytovatelé hypoték odvozují sazby třicetiletých fixních úvěrů od výnosu desetiletých amerických státních dluhopisů. Investoři požadují za držení dlouhodobých státních dluhopisů vyšší výnos, když se obávají zesílení cenových tlaků. Dluhopisy totiž zajišťují pevně dané platby, takže s růstem inflace hodnota investice jejich držitele klesá.
Válka už ceny zvýšila a při prodlužování konfliktu je může vytlačit ještě výše. Cena ropy Brent 23. července překročila 100 dolarů za barel a k 6. srpnu se stále pohybovala poblíž 82 dolarů. Maloobchodní ceny benzinu na začátku srpna dosahovaly v celostátním průměru 4,08 dolaru, vyplývá z údajů AAA. Výnos desetiletých dluhopisů se proto od začátku války na konci února zvýšil zhruba o 70 bazických bodů, tedy téměř stejně jako hypoteční sazby.
Jakou roli hraje Fed?
Na rozdíl od některých jiných typů úvěrů se hypoteční sazby neurčují přímo podle rozhodnutí Fedu. Důležitou roli však hraje očekávání, jak se americká centrální banka postaví k inflaci.
Úkolem Fedu v oblasti úrokových sazeb je stanovovat sazbu, za kterou si banky navzájem půjčují peníze přes noc. Od ní se odvíjí několik druhů úvěrových produktů, například kreditní karty, úvěry na automobily a úvěrové linky zajištěné nemovitostí. Když Fed sazby sníží, obvykle klesnou i tyto sazby.
Hypoteční sazby jsou jiné. Odrážejí rizika spojená s půjčováním peněz na desítky let, nikoli na krátkou dobu. Poskytovatelé je odvozují od desetiletých státních dluhopisů, aby určili, kolik musí účtovat, aby dosáhli zisku, protože jejich výnosy odrážejí dlouhodobá očekávání investorů ohledně inflace, úrokových sazeb a ekonomických podmínek. Přestože americká vláda vydává i třicetileté dluhopisy, základem pro hypoteční sazby jsou desetileté cenné papíry, protože majitelé domů podle hlavního ekonoma National Association of Realtors Lawrence Yuna obvykle hypotéku splatí nebo refinancují po době, která je mnohem bližší deseti letům.
V řadě případů se hypoteční sazby během posledních dvou let pohybovaly opačně než základní sazba Fedu. Například v posledních třech měsících roku 2024 vzrostly hypoteční sazby téměř o 80 bazických bodů, přestože americká centrální banka na posledních třech zasedáních roku snížila úrokové sazby celkem o celý procentní bod.
Jak se válka s Íránem protahuje, investoři do dluhopisů se nyní obávají, že Fed není odhodlán snižovat inflaci zvyšováním úrokových sazeb. Poté, co předseda Fedu Kevin Warsh 29. července neřekl nic o plánech americké centrální banky na kontrolu inflace, vystoupal výnos desetiletého dluhopisu na nejvyšší úroveň od začátku roku 2025. Spolu s výnosem vzrostly i hypoteční sazby.
Co by bylo potřeba k poklesu sazeb?
Okamžitou úlevu by přineslo zmírnění napětí na Blízkém východě nebo úplné ukončení války s Íránem. Průměrná sazba třicetileté fixní hypotéky na začátku července mírně klesla, když se zdálo, že Írán a Spojené státy dosáhly mírové dohody.
„Kdyby ceny ropy znovu klesly a kdyby došlo k nějakému vyřešení situace v Perském zálivu, možná bychom se mohli poměrně rychle dostat k šestiprocentní hypoteční sazbě,“ řekl Yun.
Hypoteční sazby by mohl snížit také signál od Fedu, že se soustředí na inflaci, stejně jako obavy o ekonomiku nebo trh práce. Nábor pracovníků v roce 2026 zrychlil, zklamání z červnové zprávy o zaměstnanosti však vyvolalo otázky, zda trh práce nezačíná zpomalovat. Pokud ekonomická dynamika ochladne nebo více Američanů přijde o práci, inflace pravděpodobně zpomalí.
Jak sazby ovlivňují trh s bydlením?
Vysoké hypoteční sazby prudce zabrzdily trh s bydlením. Prodeje již existujících domů klesly ve třech z posledních šesti měsíců, ukazují údaje NAR. Počet lidí žádajících o hypotéku se v posledních dvou červencových týdnech snížil.
Pro prodávající je to špatná zpráva, pro kupující však ne úplně. Hypoteční sazby jsou jen jednou částí rovnice dostupnosti bydlení. Prodávajících je v celé zemi více než kupujících a u každé páté aktivní nabídky došlo ke snížení ceny. Ceny domů v květnu rostly pomaleji než inflace, vyplývá z červencových údajů indexu S&P Cotality Case-Shiller Home Index. Rozjednané prodeje domů klesly v týdnu končícím 26. července podle společnosti Redfin na nejnižší úroveň od začátku dubna. Medián měsíční platby za bydlení v USA však klesl na tříměsíční minimum a medián nabídkových cen prodávajících na nejnižší úroveň za rok.
„Dostupnost bydlení se zlepšuje, věřte tomu, nebo ne,“ řekl Yun.
Tato zpráva vznikla s pomocí Bloomberg Automation.
Text vychází ze zprávy agentury Bloomberg a je redakčně upraven pro české čtenáře.
ZDROJ: Bloomberg.com
