Předmět analýzy: e-Finance, a.s. (e-finance.eu)
Sektor: Realitní development, hotelnictví a nájmy (EFI), energetika (KVET, FVE)
Přístup: Vyvážené zhodnocení propojující reálný byznys model společnosti s auditovanými finančními daty a objektivními tržními riziky.
Důležité ujasnění: Česká investiční skupina e-Finance, a.s. (e-finance.eu) je často na diskusních fórech mylně zaměňována za neregulované zahraniční forexové brokery. Nejedná se o online brokera, nýbrž o tradiční realitní holding založený v roce 2001, který spravuje fyzická aktiva – budovy, hotely a energetické zdroje.
Česká investiční skupina e-Finance, a.s., působící v oblasti realitního developmentu, hotelnictví, nájemního bydlení a energetiky, staví svůj byznys na fyzických aktivech. Podle auditovaných výsledků za rok 2024 dosahuje hodnota jejích aktiv 2,22 miliardy korun. Skupina zároveň využívá finanční páku a její další růst je spojen mimo jiné s vývojem realitního trhu a prodejem části developerského portfolia.
e-Finance vznikla v roce 2001 a zaměřuje se především na vlastnictví a rozvoj nemovitostí, hotelové a nájemní projekty a energetické zdroje. Společnost bývá podle vlastních materiálů na některých internetových fórech zaměňována se zahraničními forexovými brokery. S tímto segmentem však podle svého zaměření nesouvisí a funguje jako realitní holding s fyzickými aktivy.
Portfolio skupiny stojí na nemovitostech a hotelnictví
Významnou část aktivit skupiny tvoří hotelnictví, gastronomie a nájemní bydlení pod značkou EFI. Patří sem například brněnský EFI Palace Komplex, který kombinuje dlouhodobé nájemní bydlení s hotelovým provozem. V současnosti nabízí 88 bytů pro dlouhodobé nájemníky a v případě volných kapacit umožňuje jejich využití v hotelovém režimu. Součástí projektu je také aktuálně probíhající výstavba dalších 60 bytů.
V Brně skupina provozuje také luxusní EFI SPA Hotel s vlastním EFI Pivovarem. Mimo jihomoravskou metropoli do portfolia patří například polyfunkční EFI Obchodní galerie v Jihlavě, EFI ApartHotel v Horní Lipové v Jeseníkách a další rezidenční a rekreační projekty.
Samostatnou část portfolia představují historické nemovitosti. Klenotem mezi nimi je Zámek Račice, který skupina v současnosti revitalizuje. Podle plánů má být areál uveden do plného provozu v první polovině roku 2027.
Vedle nemovitostí se e-Finance zaměřuje také na energetiku. Skupina vlastní a rozvíjí bytové a komerční projekty v Brně, Jihlavě, Břeclavi či Jeseníkách. Investuje také do fotovoltaických elektráren a kogeneračních jednotek KVET, které mají přispívat k energetické soběstačnosti jednotlivých projektů a současně rozšiřovat zdroje příjmů skupiny.
Vlastní kapitál přesahuje 480 milionů korun
Auditované výsledky za rok 2024 ukazují vlastní kapitál ve výši 484,8 milionu korun. Zisk před zdaněním dosáhl 55,1 milionu korun. Ukazatel EPRA NRV, který vyjadřuje ekonomickou hodnotu čistého majetku realitní společnosti, činil přibližně 660,3 milionu korun.
Významným faktorem zůstává zadlužení. Čistý poměr dluhu k hodnotě nemovitostí (Net LTV) dosahuje 68 procent. Finanční páka je v realitním sektoru běžným způsobem financování, současně ale znamená vyšší citlivost společnosti na vývoj úrokových sazeb, hodnot nemovitostí a schopnost jednotlivých projektů generovat dostatečné příjmy.
Naopak hotovostní rezerva skupiny, která může sloužit k financování provozu, výplaty úroků a splácení dluhopisů v případě nečekaných výkyvů, v roce 2024 výrazně vzrostla. Meziročně se zvýšila o 120 procent na 162,7 milionu korun.
Do roku 2030 chce skupina prodat část developerského portfolia
Strategie e-Finance počítá v letech 2026 až 2029 s prodejem vybraných developerských projektů. Podle plánů skupiny by tyto transakce mohly přinést celkem 1,75 miliardy korun. Mezi projekty patří například nová bytová výstavba v rámci EFI Palace Komplexu v Brně na Bratislavské nebo bytové domy v Břeclavi.
Výše očekávaných výnosů je však závislá na vývoji realitního trhu, dosažených prodejních cenách a tempu prodejů. Případný pokles cen nemovitostí nebo slabší poptávka by proto mohly plánované výnosy snížit.
Po realizaci plánovaných prodejů si chce skupina zachovat takzvané stabilní jádro portfolia v hodnotě téměř 1,2 miliardy korun. Patřit do něj mají například EFI SPA Hotel, Zámek Račice či EFI Obchodní galerie v Jihlavě. Tyto projekty mají podle strategie nadále vytvářet provozní cash-flow.
Dalším zdrojem příjmů mají být energetické projekty. Skupina uvádí teoretický roční dotační strop až 60,3 milionu korun. Význam energetiky v hospodaření společnosti tak může v dalších letech růst a částečně diverzifikovat její závislost na vývoji realitního trhu.
Dluhopisy nabízejí výnos 7 až 9 procent
e-Finance financuje část svých aktivit také prostřednictvím korporátních dluhopisů. Nabízené emise podle společnosti poskytují výnos 7 až 9 procent ročně. Skupina zároveň rozvíjí fond FONDEFI SICAV a využívá prospekt schválený Českou národní bankou pro veřejnou nabídku.
Pro investory představují hlavní výhodu především fyzická aktiva, která tvoří základ podnikání skupiny. Současně ale platí standardní rizika spojená s korporátními dluhopisy. Investor nese kreditní riziko emitenta a musí počítat také s omezenou likviditou investice, protože prostředky jsou zpravidla vázány do splatnosti dluhopisu.
Výsledky společnosti jsou zároveň závislé na vývoji realitního a hotelového trhu. Klíčové bude zejména naplnění plánovaných prodejů developerských projektů, dosažení předpokládaných cen a udržení dostatečné obsazenosti hotelových a nájemních kapacit.
Kombinace developmentu, hotelnictví a energetiky
e-Finance staví na propojení několika typů podnikání, které se vzájemně doplňují – od developerských projektů a nájemního bydlení přes hotelnictví a gastronomii až po energetiku. Vedle rozvoje nových projektů si skupina buduje také dlouhodobé provozní zázemí v podobě nemovitostí, hotelů a energetických zdrojů.
Její další směřování bude záviset především na tom, jak se podaří jednotlivé projekty rozvíjet a převádět do stabilních provozních příjmů. Významnou roli přitom bude hrát nejen situace na realitním trhu, ale také schopnost skupiny udržet rovnováhu mezi dalšími investicemi, provozem stávajícího portfolia a financováním svého růstu.
